冀地稅發(fā)〔2010〕28號

各市地方稅務局、省直屬征收局：

現(xiàn)將省局制定的《河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（修訂稿）印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○一○年六月二十五日

河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法

(修訂稿)

第一章 總 則

第一條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》、《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法》、《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》、《企業(yè)所得稅核定征收辦法》和其他法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）是指由河北省地方稅務機關負責征收企業(yè)所得稅的各類從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。不包括獨立從事房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理的企業(yè)。

第二章 納稅管理

第三條 納稅人要根據(jù)本單位實際，健全財務會計機構，配備專職會計人員，按地方稅務機關要求，憑合法、有效憑證記賬，依據(jù)企業(yè)財務、會計處理辦法的規(guī)定進行核算，按期編制并報送財務會計報表。

財務會計報表應當包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權益變動表、附注五部分。

第四條 實行查賬征收方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人發(fā)生的下列事項，應按有關規(guī)定報經(jīng)主管地方稅務機關備案（審批）：

（一）財務會計制度；

（二）固定資產(chǎn)折舊方法、預計凈殘值；

（三）“五險一金”的提取比例；

（四）成本核算方法；

（五）存貨核算方法；

（六）會計核算軟件；

（七）符合條件的資產(chǎn)損失扣除；

（八）稅收優(yōu)惠事項；

（九）主管地方稅務機關要求備案的其他事項。

第五條 納稅人取得下列資料，應將復印資料報當?shù)刂鞴艿胤蕉悇諜C關備案：

（一）建設用地規(guī)劃許可證；

（二）建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

（三）商品房預售許可證或商品房銷售許可證；

（四）經(jīng)濟適用房的批復文件；

（五）主管地方稅務機關要求報送的其他資料。

第六條 納稅人進行納稅申報時，應同時報送以下資料：

（一）財務會計報表；

（二）投資性房地產(chǎn)明細資料；

（三）主管地方稅務機關要求報送的其他資料。

第七條 主管地方稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的財務會計報表及納稅申報表等有關納稅資料要進行認真審核，并分類建立納稅資料檔案，隨時掌握納稅人涉稅信息變化情況。同時，要根據(jù)當?shù)貙嶋H，確定重點稅源大戶，建立聯(lián)系點，及時掌握稅源變化情況。

第三章 收入總額管理

第八條 納稅人的收入為以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。主要包括開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、轉讓財產(chǎn)收入、代建工程收入、提供勞務收入、租金收入、股息（紅利）等權益性投資收益、利息收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入以及其他收入。

非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值（市場價格）確定收入額。

第九條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

第十一條 轉讓財產(chǎn)收入是指企業(yè)轉讓固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權、債權等財產(chǎn)取得的收入。

轉讓財產(chǎn)收入按照從財產(chǎn)受讓方已收或應收的合同或協(xié)議的價款確定收入金額。

第十二條 代建工程收入是指納稅人為委托方代建房屋、建設場地或市政工程取得的收入。

代建工程在一個納稅年度內(nèi)的，按照權責發(fā)生制的原則確認收入的實現(xiàn)；代建工程持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度（完工百分比）確認收入的實現(xiàn)。

完工進度（完工百分比）是指企業(yè)應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協(xié)議價款確定勞務收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

第十三條 租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

第十四條 股息、紅利等權益性投資收益是指企業(yè)因權益性投資從被投資方取得的收入。

股息、紅利等權益性投資收益，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，應以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。被投資企業(yè)將股權（票）溢價所形成的資本公積轉為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎。

第十五條 利息收入是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。

第十六條 其他收入包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。

第十七條納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管地方稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管地方稅務機關確定。

第十八條納稅人銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各設區(qū)市地方稅務局按下列規(guī)定進行確定。

（一）開發(fā)項目位于省會所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于其他設區(qū)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第十九條納稅人銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，納稅人應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，納稅人須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第二十條 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工。

（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

第二十一條 納稅人在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內(nèi)的房屋，按房屋的市場價格確認收入，同時，根據(jù)收入與費用配比原則，減除納稅人建造等面積的同類開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的銷售成本、期間費用后的余額，并入其應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

第二十二條 納稅人根據(jù)拆遷補償協(xié)議與被拆遷戶進行產(chǎn)權交換，收到被拆遷戶繳納的超過補償面積部分的房價款，應視同預收款按規(guī)定的預計計稅毛利率計算出毛利額，并入其應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

第四章 稅前扣除管理

第二十三條 納稅人的稅前扣除一般應遵循以下原則：

（一）權責發(fā)生制原則。是指企業(yè)費用應在發(fā)生的所屬期扣除，而不是在實際支付時確認扣除。

（二）配比原則。是指企業(yè)發(fā)生的費用應當與收入配比扣除。除特殊規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的費用不得提前或滯后申報扣除。

（三）相關性原則。企業(yè)可扣除的費用從性質和根源上必須與取得應稅收入直接相關。

（四）確定性原則。即企業(yè)可扣除的費用不論何時支付，其金額必須是確定的。

（五）合理性原則。符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

納稅人的財務、會計處理與稅收規(guī)定不一致的，在進行納稅申報時，應依照稅收規(guī)定進行納稅調整。

第二十四條納稅人在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

第二十五條 納稅人發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予在當期扣除。

第二十六條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第二十七條 納稅人對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

第二十八條 納稅人將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第二十九條 納稅人與視同銷售收入相對應的視同銷售成本，在計算應納稅所得額時準予扣除。

第三十條 納稅人采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期扣除。實際發(fā)生損失時，準予在當期扣除。

第三十一條 納稅人委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予扣除。

第三十二條 納稅人發(fā)生的利息支出按以下規(guī)定進行稅務處理：

（一）為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，準予扣除。

（二）在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的向金融企業(yè)借款和經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出準予扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照人民銀行同期同類貸款基準利率計算的數(shù)額，準予扣除。

（三）從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例不超過2：1比例標準而發(fā)生的利息支出，準予扣除；超過部分不得扣除。如果納稅人相關交易活動符合獨立交易原則的，其支付的利息按照相關扣除規(guī)定執(zhí)行。

（四）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第三十三條 納稅人因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

第三十四條 納稅人開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予扣除。

第三十五條 納稅人開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　第三十六條 納稅人在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：

（一）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；

（二）企業(yè)所得稅稅款；

（三）稅收滯納金、罰金、罰款和被沒收財物的損失；

（四）非公益性捐贈支出和超過規(guī)定標準的捐贈支出；

（五）非廣告性質的贊助支出；

（六）除國家稅法規(guī)定外，根據(jù)財務會計規(guī)定提取的任何形式的準備金；

（七）與取得收入無關的其他支出。

第五章 計稅成本的核算

第三十七條 計稅成本是指納稅人在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容包括：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘探、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第三十八條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

成本對象由納稅人在開工之前合理確定,并報主管地方稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不得隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管地方稅務機關同意。

第三十九條 納稅人計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

　 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。

第四十條 納稅人開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

第四十一條 納稅人以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理。

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第四十二條 納稅人在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行稅務處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第四十三條 納稅人在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學校、醫(yī)療設施單獨核算成本，其中，由納稅人與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第四十四條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第四十五條納稅人單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第四十六條 納稅人在結算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第四十七條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，納稅人可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管地方稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

第六章 資產(chǎn)的稅務處理

第四十八條 納稅人的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。

納稅人持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調整該資產(chǎn)的計稅基礎。

第四十九條 納稅人根據(jù)固定資產(chǎn)的性質和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預計凈殘值，固定資產(chǎn)的預計凈殘值一經(jīng)確定，不得變更；按照直線法計算的固定資產(chǎn)折舊，準予稅前扣除。

第五十條 納稅人房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)、已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關的固定資產(chǎn)、單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地，不得計算折舊在稅前扣除。

第五十一條 納稅人發(fā)生的以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)的裝修支出，應作為長期待攤費用，按照不低于3年的期限分期攤銷。

第五十二條 納稅人按直線法計算的無形資產(chǎn)攤銷費用，準予稅前扣除。無形資產(chǎn)攤銷年限一般不得低于10年；作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關法律規(guī)定或者合同約定使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。

第五十三條 納稅人存貨的成本計算方法，可以在先進先出法、加權平均法、個別計價法中選用一種；計價方法一經(jīng)選用，不得隨意變更。納稅人使用或者銷售存貨按照上述方法計算的成本，準予稅前扣除。

第七章 總分支機構管理

　　第五十四條 納稅人在中國境內(nèi)跨地區(qū)設立不具有法人資格的營業(yè)機構、場所（以下稱分支機構）的，其企業(yè)所得稅可實行匯總繳納。

第五十五條 實行總、分機構體制的跨省經(jīng)營納稅人應嚴格執(zhí)行《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法》（國稅發(fā)〔2008〕28號）文件規(guī)定，按照"統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫"的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

對省內(nèi)跨市總分機構，按總機構統(tǒng)一計算的企業(yè)所得稅款進行分配，總機構繳納50%，各分支機構繳納50%，分支機構具體分攤比例按總局《辦法》規(guī)定確定，財政不再設立專戶。

居民企業(yè)在同一設區(qū)市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）設立不具有法人資格營業(yè)機構、場所的，其企業(yè)所得稅征收管理辦法，由各設區(qū)市地方稅務局自行制定。

第五十六條 既跨省又省內(nèi)跨市經(jīng)營的總分支機構，按國稅發(fā)〔2008〕28號文件的規(guī)定執(zhí)行，不執(zhí)行省內(nèi)跨市經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的相關規(guī)定；既省內(nèi)跨市又市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的總分支機構，按省局跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的規(guī)定執(zhí)行，不執(zhí)行市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的相關規(guī)定。

第五十七條 二級分支機構是指總機構對其財務、業(yè)務、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構。

總機構應及時將其所屬二級分支機構名單報送總機構所在地主管稅務機關，并向其所屬二級分支機構及時出具有效證明（支持證明的材料包括總機構撥款證明、總分機構協(xié)議或合同、公司章程、管理制度等）。

二級分支機構在辦理稅務登記時，應向其所在地主管稅務機關報送非法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）和由總機構出具的二級分支機構的有效證明。其所在地主管稅務機關應對二級分支機構進行審核鑒定，督促其及時預繳企業(yè)所得稅。

以總機構名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構，無法提供有效證據(jù)證明其二級及二級以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行國稅發(fā)〔2008〕28號文件的相關規(guī)定。

第五十八條 在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外省分支機構，未按規(guī)定及時提供其外省總機構出具的《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構分配表》的，主管地方稅務機關可暫按當?shù)乜h級地方稅務機關規(guī)定的應稅所得率對其實行分月或分季核定預征稅額，其中：對賬目健全能夠及時準確核算出經(jīng)營成果的分支機構，也可暫按其實際實現(xiàn)的利潤額計算預繳分攤的稅額。待分支機構將《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構分配表》送達后，再重新計算預繳分攤的稅額，多退少補。

第五十九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外省分支機構，屬于以下幾種情形的，主管地方稅務機關可暫按當?shù)乜h級地方稅務機關規(guī)定的應稅所得率對其實行核定征收。

（一）外省總機構實行核定征收的；

（二）分支機構除向總機構上交一定的管理費外，其收入、支出或者實現(xiàn)的利潤不與總機構實現(xiàn)的所得額合并計算繳納企業(yè)所得稅的；

（三）分支機構財務核算不健全，各項收支及經(jīng)營成果不能向總機構如實反映，導致總機構難以做到準確統(tǒng)一計算企業(yè)所得稅的。

第六十條 跨地區(qū)經(jīng)營匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，其分支機構的各項財產(chǎn)損失，應由分支機構所在地主管地方稅務機關審核并出具證明后，再由總機構向有權地方稅務機關申報扣除。

第六十一條 實行跨地區(qū)經(jīng)營匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，在匯算清繳期內(nèi)由總機構按照稅法的有關規(guī)定向所在地主管地方稅務機關辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報，進行匯算清繳。分支機構不進行匯算清繳，但應將分支機構的營業(yè)收支等情況在報總機構統(tǒng)一匯算清繳前報送分支機構所在地主管地方稅務機關。

第六十二條 總機構實行核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的，其分支機構就地繳納企業(yè)所得稅。

第八章 征收管理

第六十三條 納稅人的企業(yè)所得稅征收方式分為查賬征收和核定征收兩種。

（一）對財務會計制度健全、能正確核算收入、成本費用，真實準確核算應納稅所得額的企業(yè)，由納稅人提出申請，經(jīng)主管地稅機關審查，報縣級地方稅務機關審批后，實行查賬征收。

（二）對財務會計制度不健全，不能準確核算應納稅所得額的納稅人，一律實行核定征收。核定征收包括核定應稅所得率征收和定期定額征收兩種方式。

1．實行核定應稅所得率征收的納稅人，其應稅所得率為10%-30%，具體比例由縣級地方稅務機關根據(jù)當?shù)貙嶋H確定。

2．對符合條件的經(jīng)濟適用住房項目，其應稅所得率不得低于10%。對既有經(jīng)濟適用住房項目又有其他開發(fā)項目的納稅人，其應稅所得率由縣級地方稅務機關依據(jù)各自開發(fā)項目預計收入額予以綜合確定。

第六十四條 納稅人的征收方式（不包括定期定額征收方式）實行一次性確認制度，以后年度征收方式不變的納稅人，不再履行核定手續(xù)。若以后年度納稅人要求變更所得稅征收方式的，由納稅人在每年6月底之前提出申請，縣級地稅機關在5個工作日內(nèi)重新核定完畢。

定期定額征收方式直接通過《納稅事項輔導記錄》確定，并按冀地稅函〔2008〕169號文件的相關規(guī)定執(zhí)行。

第六十五條納稅人具有下列情形之一的,要實行核定應稅所得率方式征收企業(yè)所得稅：

（一）能正確核算收入總額，但不能正確核算成本費用總額的；

（二）能正確核算成本費用總額，但不能正確核算收入總額的；

（三）通過合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。

（四）開發(fā)項目已完工清算，而相關的收入、成本、費用結轉不及時，造成企業(yè)利潤總額核算不實的；

（五）在進行納稅申報時，收入項目申報不全，費用支出項目未按稅法規(guī)定進行納稅調整的；

（六）單個開發(fā)項目的相關資料保存不完整，或不能準確提供，致使企業(yè)銷售成本無法準確計算和結轉的。

第六十六條 實行核定應稅所得率征收方式的納稅人，其應納稅所得額的計算按以下規(guī)定執(zhí)行：

應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率

應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率

或應納稅所得額=成本（費用）支出額/（1-應稅所得率）×應稅所得率

第六十七條 納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務發(fā)生重大變化，或者應納稅所得額增減變化達到20％的，應及時向稅務機關申報調整已確定的應稅所得率。經(jīng)主管地方稅務機關或稽查部門檢查確定，納稅人的應納稅所得額減變化超過20％的，應及時調整應稅所得率。

第六十八條 納稅人應按照《征管法》和《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定在月份或者季度終了15日內(nèi)預繳稅款。在年度終了5個月內(nèi)向稅務機關報送企業(yè)所得稅年度申報表，并辦理匯算清繳，結清應繳應退稅款。

第六十九條 納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳、少繳稅款，或者提供虛假資料、拒絕提供有關納稅資料的，主管地方稅務機關應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》的相關規(guī)定進行處罰。

第七十條 各設區(qū)市、縣（市、區(qū)）地稅機關之間，應建立規(guī)范的企業(yè)納稅信息資料傳遞制度，將總分機構信息、征收流轉稅、所得稅等情況及時傳遞，以加強對流轉稅、所得稅的控管。同時，密切加強與建設、土地、規(guī)劃、房管、質檢、物業(yè)管理機構等部門的聯(lián)系，以確保納稅人各環(huán)節(jié)相關信息的暢通。

第九章 附 則

第七十一條 本辦法未明確的有關應稅收入、稅前扣除的確定以及其他未盡稅務事宜，依據(jù)有關稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條 本辦法由河北省地方稅務局負責解釋。

第七十三條 本辦法自2010年8月1日起執(zhí)行。原《河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（冀地稅發(fā)[2003]113號）同時廢止。